하이 리스크, 하이 리턴?
(아파트엔지수를 통해 본 수도권 아파트 단지 가격 동향)
들어가며
투자의 관점에서 최근 몇 년의 아파트시장을 한 줄로 요약하기에 딱 좋은 말입니다. 더 정확하게 서울을 포함한 수도권에 해당하는 말입니다. 최근 몇 년 수도권에서 아파트를 매입하신 분은 꽤 훌륭한 시세 차익을 얻었습니다.
호가 상승 시류에 편승하지 못하신 분은 속상할 수 밖에 없는 안타까움이 있습니다.
<나우앤서베이, 설문조사>
흔히 수도권이라고 하는 지역 중 일부 단지의 가격 상승을 "아파트엔"을 가지고 얼마나 상승했는지 비교하겠습니다. 비교되는 단지는 임의로 선정했습니다.
가장 선호도가 높은 중소형 단지를 기준으로 비교를 진행했습니다. "아파트엔"은 아파트 단지를 전용 면적에 따라 아래와 같이 5가지 유형으로 분류합니다.
- 초소형(40㎡이하) : 공급면적 기준 21평 이하
- 소형(40㎡초과60㎡이하) : 공급면적 기준 21평 초과 25평 이하
- 중소형(60㎡초과85㎡이하) : 공급면적 기준 25평 이상 32평 이하
- 중대형(85㎡초과135㎡이하) : 공급면적 기준 32평 이상
- 대형(135㎡초과)
단일 면적의 평균 금액과는 차이가 존재합니다. 이렇게 하는 이유는 면적 그룹 유형 별 비교 대상을 확대하여 지수 산출의 객관성을 부여하기 위함입니다. 또한 다른 단지와 비교를 통해 인사이트를 얻게 하기 위함입니다.
전용 면적을 기준으로 하는 이유는 공급 면적의 경우 건설 시기, 서비스 면적 등 다양한 요인에 따라 단지 별 차이가 존재합니다. 또한 아파트의 공급 면적을 알려주는 국가 공인의 자료는 없습니다. 건축물 대장에 관련 정보가 포함되어 있지만 단지 별로 작성된 형식이 달라 일관되게 적용되기 어려운 문제점이 있습니다.
관련 기관에 문의하니 아파트 분양사에 직접 전화해서 알아보는 것이 가장 빠르다고 하더군요^^
호가상승비교
결론을 먼저 말하자면 "비싼 단지가 많이 올랐다" 입니다. 일부 상승하지 못한 단지도 있습니다.
| 지역 | 단지 | 연도 별 평균금액 (억원) | 아파트엔지수변동 (거래가격지수) |
상승률 (%) |
상승호가 (억원) |
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| 2016년 | 2017년 | 2018년 | 2019년 | 2020년 | |||||
| 서울시 강남구 | 은마아파트 (94) | 11.12 | 13.13 | 16.81 | 18.51 | 19.66 | 94 ~ 95 (99) | 76.80 | 8.54 |
| 서울시 마포구 | 공덕삼성래미안3차(88) | 7.23 | 8.10 | 10.80 | 11.92 | 14.27 | 86 ~ 88 (96) | 97.37 | 7.04 |
| 성남시 분당구 | 시범단지삼성한신 (91) | 6.39 | 7.17 | 9.27 | 9.90 | 11.39 | 89 ~ 91 (94) | 78.25 | 5.00 |
| 하남시 | 풍산아이파트1단지 (84) | 4.71 | 4.98 | 5.79 | 6.19 | 7.09 | 84 ~ 85 (86) | 50.53 | 2.38 |
| 고양시 일산동구 | 강촌마을(동아) (75) | 4.04 | 4.27 | 4.51 | 4.38 | 4.52 | 75 ~ 80 (75) | 11.88 | 0.48 |
| 시흥시 | 엘에이치네이처하임 (76) | 2.91 | 3.42 | 4.37 | 4.55 | 5.14 | 68 ~ 76 (80) | 76.63 | 2.23 |
< 주요 단지 전용면적 중소형: 60㎡초과85㎡이하 아파트 호가상승비교>
은마아파트의 경우 2020년 6월 기준 2016년 대비 무려 8.5억 정도 가격이 상승했습니다. 아파트의 노후화에 따라 아파트엔지수가 95에서 94로 하락했지만 절대적 가격지수는 유지되며 지속적으로 현가 가치가 상승했음을 알 수 있습니다. 역시 강남불패입니다.
< 대치동 은마아파트>
공덕동 삼성래미안3차의 경우 거의2배에 가까운 가격이 상승했습니다. 아파트엔지수도 86에서 88로 상승한 것을 볼 수 있습니다. 아파트엔지수를 보면 2020년 6월 해당 아파트 거주자는 전국의 아파트가 100개라면 88개의 아파트에 입주할 수 있다라고 할 수 있습니다. 가격으로만 보게되면 100개 중 96개를 선택할 수 있다는 것을 의미합니다.
공덕역 인근 아파트단지의 경우 3개 노선의 환승역인 공덕역 등 교통편의, 초등학교를 품은 아파트, 여의도로 이어지는 금융 인프라 등 무엇하나 빠지지지 않습니다.
<공덕동 삼성래미안3차>
성남시 분당구, 하남시, 시흥시 등도 가격이 크게 상승한 것을 볼 수 있습니다. 그에 따라 아파트엔지수도 상승했습니다. 시흥시는 수도권에서 비교적 호가가 낮은 곳이었지만 신규 아파트의 경우 아파트엔지수가 68에서 76으로 무려 8단계 정도 상승했습니다.
신안산선 전철 목감역 신설의 영향이 큰 것 같습니다. 역시 전철역 개통만한 호재가 없네요.
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| <하남시 풍산아이파크1단지> | <시흥시 엘에이치네이처하임> |
특이하게 고양시의 경우 아파트엔지수가 80에서 75로 하락했습니다. 실제 가격 상승도 타지역 대비 크지 않습니다. 가격은 올랐지만 아파트의 가치로 환산했을 때 오히려 선택지가 좁아졌음을 알 수 있습니다.
일산을 놓고 봤을 때 3호선 전철, 경의선 전철이 있습니다. 또한 호수공원, 종합병원 등 거주 인프라도 그리 나쁜 편이 아닙니다. 서울 중심으로 접근이 훨씬 좋은 은평구 대단지 개발, 고양시 원흥마을 개발 등 경쟁 단지의 영향을 받았을 것이라 보입니다. 어쩌면 저평가일 수 있습니다.
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| <분당구 시범한신> | <일산동구 강촌마을(동아)> |
대부분의 수도권은 서울의 배후도시입니다. 정확하게 서울 어느 지역의 배후도시인지가 가격에 큰 영향을 끼칩니다.
성남시(분당)의 경우 강남구 및 서초구와 접근성이 좋습니다. 고양시(일산)의 경우 최초 강서구, 마포구, 종로구, 영등포구 등의 배후 도시로 계획되고 만들어졌지만 다른 지역의 개발을 통해 직접 접근성이 과거보다 불편해 졌습니다.
마치며
수도권단지의 가격 상승을 아파트엔지수와 비교했습니다. 아파트 호가는 다른 단지의 가격 변동과 비교하여 상대적으로 판단해야 합니다.
아파트엔지수는 상대적 가격변화를 반영하는 지수입니다. 아파트엔지수를 통해 우리 단지의 가격이 다른 단지만큼 상승했는지 또는 다른 단지보다 호가가 상승하여 실질적 보유가치가 상승했는지를 알 수 있습니다. 혹시 호가가 떨어지더라도 아파트엔지수가 유지된다는 것은 아파트의 현가 가치는 유지되고 있다는 것을 의미합니다.
혹시 아파트엔지수가 떨어졌다고 속상할 필요도 없습니다. 아파트엔지수는 아파트를 평가하는 수많은 방법 중 한가지 일뿐입니다. 대한민국은 개인 자산의 약 80% 정도가 부동산에 편중된 나라입니다. 결국은 우상향할 수 밖에 없습니다.
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