하이 리스크, 하이 리턴?
(아파트엔지수를 통해 본 수도권 아파트 단지 가격 동향)

 

들어가며

투자의 관점에서 최근 몇 년의 아파트시장을 한 줄로 요약하기에 딱 좋은 말입니다. 더 정확하게 서울을 포함한 수도권에 해당하는 말입니다. 최근 몇 년 수도권에서 아파트를 매입하신 분은 꽤 훌륭한 시세 차익을 얻었습니다.
호가 상승 시류에 편승하지 못하신 분은 속상할 수 밖에 없는 안타까움이 있습니다.

<나우앤서베이, 설문조사>

흔히 수도권이라고 하는 지역 중 일부 단지의 가격 상승을 "아파트엔"을 가지고 얼마나 상승했는지 비교하겠습니다. 비교되는 단지는 임의로 선정했습니다. 

가장 선호도가 높은 중소형 단지를 기준으로 비교를 진행했습니다. "아파트엔"은 아파트 단지를 전용 면적에 따라 아래와 같이 5가지 유형으로 분류합니다. 

  • 초소형(40㎡이하) : 공급면적 기준 21평 이하
  • 소형(40㎡초과60㎡이하) : 공급면적 기준 21평 초과 25평 이하
  • 중소형(60㎡초과85㎡이하) : 공급면적 기준 25평 이상 32평 이하
  • 중대형(85㎡초과135㎡이하) : 공급면적 기준 32평 이상
  • 대형(135㎡초과)

단일 면적의 평균 금액과는 차이가 존재합니다. 이렇게 하는 이유는 면적 그룹 유형 별 비교 대상을 확대하여 지수 산출의 객관성을 부여하기 위함입니다. 또한 다른 단지와 비교를 통해 인사이트를 얻게 하기 위함입니다.
전용 면적을 기준으로 하는 이유는 공급 면적의 경우 건설 시기, 서비스 면적 등 다양한 요인에 따라 단지 별 차이가 존재합니다. 또한 아파트의 공급 면적을 알려주는 국가 공인의 자료는 없습니다. 건축물 대장에 관련 정보가 포함되어 있지만 단지 별로 작성된 형식이 달라 일관되게 적용되기 어려운 문제점이 있습니다.
관련 기관에 문의하니 아파트 분양사에 직접 전화해서 알아보는 것이 가장 빠르다고 하더군요^^

 

호가상승비교

결론을 먼저 말하자면 "비싼 단지가 많이 올랐다" 입니다. 일부 상승하지 못한 단지도 있습니다. 

 

지역 단지 연도 별 평균금액 (억원)  아파트엔지수변동
(거래가격지수)
상승률
(%)
상승호가
(억원)
2016년 2017년 2018년 2019년 2020년
서울시 강남구 은마아파트 (94) 11.12 13.13 16.81 18.51 19.66 94 ~ 95 (99) 76.80 8.54
서울시 마포구 공덕삼성래미안3차(88) 7.23 8.10 10.80 11.92 14.27 86 ~ 88 (96) 97.37 7.04
성남시 분당구 시범단지삼성한신 (91) 6.39 7.17 9.27 9.90 11.39 89 ~ 91 (94) 78.25 5.00
하남시 풍산아이파트1단지 (84) 4.71 4.98 5.79 6.19 7.09 84 ~ 85 (86) 50.53 2.38
고양시 일산동구 강촌마을(동아) (75) 4.04 4.27 4.51 4.38 4.52 75 ~ 80 (75) 11.88 0.48
시흥시 엘에이치네이처하임 (76) 2.91 3.42 4.37 4.55 5.14 68 ~ 76 (80) 76.63 2.23

< 주요 단지 전용면적 중소형: 60㎡초과85㎡이하 아파트 호가상승비교>

은마아파트의 경우 2020년 6월 기준 2016년 대비 무려 8.5억 정도 가격이 상승했습니다. 아파트의 노후화에 따라 아파트엔지수가 95에서 94로 하락했지만 절대적 가격지수는 유지되며 지속적으로 현가 가치가 상승했음을 알 수 있습니다. 역시 강남불패입니다.

대치동 은마아파트

< 대치동 은마아파트>

공덕동 삼성래미안3차의 경우 거의2배에 가까운 가격이 상승했습니다. 아파트엔지수도 86에서 88로 상승한 것을 볼 수 있습니다. 아파트엔지수를 보면 2020년 6월 해당 아파트 거주자는 전국의 아파트가 100개라면 88개의 아파트에 입주할 수 있다라고 할 수 있습니다. 가격으로만 보게되면 100개 중 96개를 선택할 수 있다는 것을 의미합니다.
공덕역 인근 아파트단지의 경우 3개 노선의 환승역인 공덕역 등 교통편의, 초등학교를 품은 아파트, 
여의도로 이어지는 금융 인프라 등 무엇하나 빠지지지 않습니다.

<공덕동 삼성래미안3차>

성남시 분당구, 하남시, 시흥시 등도 가격이 크게 상승한 것을 볼 수 있습니다. 그에 따라 아파트엔지수도 상승했습니다. 시흥시는 수도권에서 비교적 호가가 낮은 곳이었지만 신규 아파트의 경우 아파트엔지수가 68에서 76으로 무려 8단계 정도 상승했습니다.
신안산선 전철 목감역 신설의 영향이 큰 것 같습니다. 역시 전철역 개통만한 호재가 없네요.

 

 
시흥시 조남동 엘에이치네이처하임

 <하남시 풍산아이파크1단지>  <시흥시 엘에이치네이처하임>

특이하게 고양시의 경우 아파트엔지수가 80에서 75로 하락했습니다. 실제 가격 상승도 타지역 대비 크지 않습니다. 가격은 올랐지만 아파트의 가치로 환산했을 때 오히려 선택지가 좁아졌음을 알 수 있습니다.
일산을 놓고 봤을 때 3호선 전철, 경의선 전철이 있습니다.  또한 호수공원, 종합병원 등 거주 인프라도 그리 나쁜 편이 아닙니다. 서울 중심으로 접근이 훨씬 좋은 은평구 대단지 개발, 고양시 원흥마을 개발 등 경쟁 단지의 영향을 받았을 것이라 보입니다. 어쩌면 저평가일 수 있습니다.

 
일산동구 강촌마을(동아)

 <분당구 시범한신>  <일산동구 강촌마을(동아)>

대부분의 수도권은 서울의 배후도시입니다. 정확하게 서울 어느 지역의 배후도시인지가 가격에 큰 영향을 끼칩니다.
성남시(분당)의 경우 강남구 및 서초구와 접근성이 좋습니다. 고양시(일산)의 경우 최초 강서구, 마포구, 종로구, 영등포구 등의 배후 도시로 계획되고 만들어졌지만 다른 지역의 개발을 통해 직접 접근성이 과거보다 불편해 졌습니다.

마치며

수도권단지의 가격 상승을 아파트엔지수와 비교했습니다. 아파트 호가는 다른 단지의 가격 변동과 비교하여 상대적으로 판단해야 합니다.
아파트엔지수는 상대적 가격변화를 반영하는 지수입니다. 아파트엔지수를 통해 우리 단지의 가격이 다른 단지만큼 상승했는지 또는 다른 단지보다 호가가 상승하여 실질적 보유가치가 상승했는지를 알 수 있습니다. 혹시 호가가 떨어지더라도 아파트엔지수가 유지된다는 것은 아파트의 현가 가치는 유지되고 있다는 것을 의미합니다.

혹시 아파트엔지수가 떨어졌다고 속상할 필요도 없습니다. 아파트엔지수는 아파트를 평가하는 수많은 방법 중 한가지 일뿐입니다. 대한민국은 개인 자산의 약 80% 정도가 부동산에 편중된 나라입니다. 결국은 우상향할 수 밖에 없습니다.

 

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| ckan 은 라이선스의 제약이 없는 오픈소스기반의 강력한 데이터 플렛폼이다. 출처 - ckan.org

강력한 오픈소스 제품의 개발 

 모든 오픈소스 제품들은 모든 사람들이 정보이용에 평등 해야 한다는 GNU 선언 및 다양한 재능기부활동, 현장의 수요에 의해서 개발되고 배포된뒤 계속해서 개선과정을 거쳐 발전하는 생태계를 이루고 있다. 특히 수요가 많은 분야에서는 다양한 사람들의 참여로 상용제품을 능가하는 강력한 제품이 등장 
하기도 한다. 
ckan의 활용 사례를 소개하기 전에 오픈소스 데이터플렛폼포털로 ckan이 개발되기 위해 수요를 제공한 공개데이터(OpenData) 에 대해 간략히 소개 한다. 


지식 표현의 증대 , 공개데이터의 부각 

 인터넷이 발달 하고,인공지능등의 새로운 기술적 진보가 진행 되면서 다양한 지식의 표현 방법을 연구 하다 보니, 다수의 데이터를 필요로 하게 되었다. 
이러한 수요로 데이터를 손쉽게 수급 받고, 자유롭게 활용하는 방법이 연구 되었다. 


다양한 데이터의 수요 증가 

 다양한 데이터의 수요가 증대되었고, 다양한 데이터를 공공의 이익을 위해  제약조건없이 사용하기 위한 노력들을 하고 있으며, 이런 노력의 일환으로
 데이터를 쉽게 개방하고 체계적으로 관리하기위한 OpenSource 프로그램  ckan (comprehensive knowledge archive network)을 개발하고
 보급하여 사용하도록 하였다. 


공개데이터(OpenData) 와 공공데이터

데이터를 공공데이터의 잠재성을 높게 평가하고 있는 외국의 사례를 조사하다 보니 개방형 데이터, 개방형 정부의 데이터로 볼 수 있으며 원문 그대로의 OpenData 는 포괄적인 의미이기 때문에 별도의 설명이 필요 하다.


공개데이터 (OpenData)란?

공개데이터 (OpenData)는 자유롭게 사용이 가능한 데이터를 의미 한다. 
다양한 기관에서 많은 데이터를 생산하지만 생산기관의 제약 조건으로 데이터를 제대로  수급 받기 어렵고 사용하더라도 변경, 재 개방을 하기 어려운 점이 있으나. 간단하게 OpenData는 이런 제약조건이 없는 데이터이다.
 
 이런 공개데이터를 활성화 시키기 위해서 영국의 Open Knowledge International에서는  공개데이터의 엄청난 잠재력을 인지 하고, 지속적으로 가치를 향상 시키는 활동을 하고 있다.


공공데이터는?

정부와 공공기관에서 생산한 데이터를  일반 국민이 자유롭게 활용할 수 있도록  다양한 형태로 개방·제공하고, 이를 활용하여 다양한 고부가가치를 창출하도록 지원하고 있다.

  • 대한민국에서 공공데이터의 정의 와 관계법령은 공공데이터 포털에 정의되어 있다.

공공데이터 의 공개데이터(OpenData)로 사용

 공공기관, 정부 에서 생산,개방하는 공공데이터개방데이터(OpenData) 조건으로 개방하여 공공데이터의 무한한 잠재력을 발전시키고, 데이터 개방으로 정부의 책임 강화, 건강한 삶 보장, 복지 증진 새로운 산업을 발굴하는데 사용하도록 하는 선순환 구조를 만들 수 있다.

 
공개데이터 관련 내용 출처 


ckan 이란 무엇인가? 

ckan 은 공공데이터 및 오픈 데이터를 효율적으로 공개/공유하는 데이터 포털 플랫폼이다. 

ckan의 개발 주체는 비영리 단체인 OKI(Open Knowledge International) 산하 Open Knowledge Labs이며, 공개데이터(OpenData)의 활성화를 위해 데이터 생산자, 생산기관에서 웹 상에서 단순하게 , 빠르게 공개 하는 것을 돕기위해서 만든 오픈소스데이터 포털이다.  


ckan 의 장점

 메타데이터기반으로 공개데이터를 체계적으로 관리 할 수 있다. 체계적으로 관리를 할 수 있어서 공개데이터의 가치를 올릴 수 있다. 공개데이터(OpenData)를 쉽게 이용하기 위해서 데이터 카탈로그 기능을 기반으로 데이터 검색, 메타데이터 제공, 데이터셋 제공을 하고 있다. 

 

표준화된 데이터 적제 체계를 구성 하고 있어 ckan 을 도입한 기관간의 데이터 연계가 가능 하며, 다양한 익스텐션(Extension) 을 구성하여 시맨틱 웹(Semantic Web)과 같이 인터넷과 같은 분산환경에서 데이터에 대한 정보와 데이터 사이의 관계-의미 정보(Semanteme)를 공유하여 제공 할 수 있다. 

출처 : https://ckan.org/2011/05/03/under-the-hood-of-ckan/


 

ckan 은 오픈소스로 라이선스 제약 없이 무료로 사용 할 수 있다. GitHub 을 통해서 배포 되고  다수의 오픈소스 개발 참여자들과 함께 완성도 높은 데이터 포털을 구성 할 수 있다. 

출처 - ckan.org


 

다양한 확장 프로그램을 통해서 데이터 표현기능을 다채롭게 구성 할 수 있다. 

 예) 공간정보 속성 사용 : 데이터 셋의 공간정보 속성을 이용해서 공간정보와
       연결되는 데이터들을 지도상에서 표출 할 수 있는 속성을 제공 한다.  

출처 - ckan blog


 
ckan 활용 사례

ckan 의 Government Working Group으로 활동 하고 있는 호주, 캐나다, 미국에서 공개데이터 포털로 사용하고 있으며 

  1. ckan을 사용하여 더 나은 서비스와 상호 운용성을 창출하는 정부를위한 개발 활동 조정 
  2. ckan 개발을위한 효율성 증대  
  3. ckan을 사용하는 개발자, 중개자 및 정부가 Github을 통해 오픈 소스 소프트웨어에 기여하고 사용하도록 보장

  등을 목표로 하고 있다.

 출처 - https://ckan.org/about/government-working-group/

 

 

 

 

 


국가별 데이터 포털 활용 사례 

 국가기관에서 공공데이터의 개방을 위해 ckan 을 데이터포털로 사용하고 있는 대표적인 사례 소개  

  대한민국

 

 

 국가공간정보포털

 공공데이터 포털

 수원시공공데이터

 싱가포르

 

   https://data.gov.sg/

 싱가포르 개방데이터(OpenData) 

싱가포르의 공공데이터를 다양한 형태의 차트를 통해서 제공해 주고 있다.


 미국

 

   https://www.data.gov/

 미국 개방데이터(OpenData) 

 다양한 테마를 기준으로 분류해서 정부 기관에서 생산한
공공데이터를 제공하고 있다.



  영국

 

   https://data.gov.uk/

 영국 개방데이터(OpenData) 

 주제를 기준으로 분류된 공공데이터를 개방하고 있고,

 개인이나 기관에서 데이터를 손쉽게 등록할 수 있는 메뉴를 제공한다.



프로그웍스는 전자정부프레임워크 기반의 기존 시스템 환경에서 표준 인터페이스 정의를 통해 성공적으로 ckan을 적용한 경험을 가지고 있습니다.

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